올해 말까지 적용되는 양도세 면제와 생애 최초 주택 구입자 취득세 면제 조치가 부동산대책 발표일인 4월 1일부터 소급 적용됩니다. 국토교통부는 법 시행일과 법 공포 및 하위법령 정비까지의 시차 발생으로 인한 불편을 해소하고자 감면대상자에게 임시확인서를 발급하기로 했는데요, 누가 어떤 혜택을 받고 주의할 점은 무엇인지 살펴보도록 하겠습니다.
양도세, 취득세 어떻게 면제 받나요?
올해 말까지 신규 주택 또는 미분양 주택을 구입하거나 주택을 2년 이상 보유한 1가구 1주택자로부터 주택을 구입할 경우, 향후 5년 동안 발생하는 양도소득세를 한시적으로 감면 받을 수 있습니다.
사례1
A씨가 2015년 3월 입주하는 신규 분양아파트를 올해 안에 계약하고, 입주 직전인 2015년 2월 잔금을 납부했다면, 잔금을 납부한 날부터 향후 5년 동안 양도소득세가 면제됩니다. A씨는 2020년 2월 전까지 이 집을 팔았을 때 발생하는 양도차익에 대해 세금을 내지 않아도 됩니다.
사례2
B씨가 현재 미분양 또는 1가구 1주택자의 85㎡ 이하 또는 6억 원 이하 주택을 오는 8월 매입, 잔금까지 일시에 납부한다면, B씨는 2018년 8월까지 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
주거용 오피스텔 역시 양도세 감면 혜택을 받게 됩니다. 기획재정부는 국무회의에서 조세특례제한법 시행령 개정안을 의결했는데요, 4·1 부동산대책에 따라 전용면적 85㎡ 이하 또는 6억 원 이하의 신축주택·미분양주택·1가구 1주택자 소유 주택을 연말까지 구입하는 경우 5년 동안 양도세를 전액 면제하기로 했습니다.
신축·미분양 오피스텔은 주거용 전입신고 기록이 확실히 남아있어야 하고, 취득일 후 60일 안에 오피스텔 주소에 본인이나 임차인의 주민등록을 이전하거나 임대주택법에 따른 임대용 주택으로 등록해야 합니다. 기존 주거용 오피스텔은 ’1가구 1오피스텔’을 2년 이상 보유한 사람으로부터 해당 오피스텔을 매입하면 면세 혜택을 주고, 취득 시엔 전입신고를 해야 합니다.
정부는 이번 대책에서 일시적 2주택자인 사람도 1가구 1주택자에 포함시켰는데요, ‘일시적 2주택자’란 새 집을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 자이며, 양도소득세 감면 내용은 집을 사고 5년 안에 집을 되팔 때 차익에 대해서는 양도소득세 전액을 내지 않아도 된다는 뜻입니다.
5년이 지나서 집을 팔게 되는 경우, 최초 5년간의 차익을 제외한 나머지 오른 가격만큼만 양도소득 세금 대상이 되지만 종전 보유주택 양도 시 신규 구입주택은 주택 수 산정에서 제외됩니다. 또 구입할 주택이 양도 소득세 감면 혜택이 있는지 여부를 판단할 수 있도록 주택 소유자는 확인서를 발급받아야 합니다. 확인증은 국토교통부에서 발표한 내용에 따라 시·군·구청에서 발급해 주는데요, 집을 팔 때 양도소득세를 신고하면서 확인 날인이 찍힌 계약서를 첨부하면 됩니다.
면제 혜택 언제부터 받을 수 있나요?
해당 법안이 지난달 30일 국회 본회의를 통과함에 따라 양도세 및 취득세 감면 시기는 정부가 부동산대책을 발표한 시점인 4월 1일부터입니다. 양도세는 계약일 기준으로 감면혜택이 주어지지만 감면기간은 계약일부터 향후 5년이 아닌, 등기 또는 잔금을 납부해 취득이 완료된 시점부터 5년입니다.
한편 취득세 감면혜택을 받기 위해선 지난 4월 1일부터 올 연말까지 소유권 이전 등기를 완료하거나 잔금 납부를 끝내야 합니다. 즉, 올해 12월 31일까지 계약금과 중도금, 잔금까지 모두 납부를 끝내야만 취득세를 전액 면제받을 수 있습니다.
혜택을 받기 전 주의해야 할 사항은 무엇인가요?
절세 혜택을 받기 위해선 매매계약을 체결하기 전에 세금 면제를 받을 수 있는지 여부를 체크해야 하고 1가구 1주택 임시확인서를 발급 받아야 합니다.
주택 소유자는 시·군·구청에 주민등록등본을 첨부해 1가구 1주택자 임시확인신청서를 제출하고, 주택 구입자는 계약서 작성 시 ’1가구 1주택자가 아니면 계약을 취소할 수 있다’는 특약사항을 넣는 것이 안전합니다. 다만, 임시확인서는 기존주택 소유자의 거래 편의를 위한 것으로 법적 효력이 없으며, 하위 법령이 정비돼 법정 확인서식 등이 확정되면 유효한 확인서를 다시 발급 받아야 합니다.
생애 최초 취득세 면제를 받으려는 실수요자는 부부 합산 소득 수준이 연 7,000만 원 이하인지, 과거에 상속주택이나 공유지분 주택을 소유했다가 처분한 사실이 주택 소유에서 제외되는지 등을 알아봐야 합니다. 또, 아무리 작은 집이나 다른 주택 지분을 갖고 있으면 대상자가 아니므로 반드시 올해 12월 31일까지 소유권이전등기를 하거나 잔금을 납부해야 합니다.